编辑：
244次瀏覽分類：其他新聞
2022-10-12 15:03:03 資料出處：房地產| 遠見雜誌 / 文 / 胡偉良
2022年Q2全國住宅價格指數創下新高紀錄，顯示房價仍居高不下／僅為情境圖，取自unsplash
美聯儲「暴力」加息、緊縮貨幣抗通膨下，除了造就美元的越發強勢外，全球經濟應聲而倒，全球股災不斷，經濟成長面全面下修，大部分國家因而步入停滯性通膨，甚至衰退，而資産價格當然也不可避免向下修正。
台灣也不例外，縱在政府國安基金出面護盤下，股市還是大跌，日前加權指數已跌破14000大關，而預售屋市場在興建成本居高不下的制約下，仍未出現鬆動，2022年第二季全國住宅價格指數繼續揚升到123.97，創下新高紀錄，顯示房價仍居高不下。
近期房市紛擾，房市走向眾說紛紜，做為一個房市的長期觀察者和實務工作者，對於未來房價，筆者有如下的看法：
中古屋的房價在2021年以來，追隨預售屋房價「順勢而漲」，今年在經濟多重利空之下，已紛紛被打回原形，房價呈現不少的跌幅。
中古屋的下修空間最大，主因是數量多供給量大，但因為年輕人普遍不喜歡中古老屋，所以需求愈來愈少。未來1、2年中古屋房價將持續下跌。
因營造成本較低，上波因搭上預售屋上漲風潮，乘勢漲價，而在近期整體經濟環境不佳下，新成屋房價被重新打回原形，回到2021年的水準。
當前的房價「預售屋和中古屋之間已明顯分化」，亦即預售屋的房價和中古屋的房價已經分道揚鏢，不在同一個水平上；預售屋的房價受到營造成本的制約，迄今尚未出現降價的情形，此有「國泰房價指數」（針對預售及新屋物件）、內政部主計處「住宅價格指數」可以佐證。
市場除少數特殊個案可能有「少量」降價或議價空間外，大多仍將是「鐵板」一塊，形成交易量大幅縮減，但房價卻難以下跌的窘境，甚至「有價無市」。
根據下表的統計覺料可以觀察到，今年8月份預售屋的交易量只有去年高峰的2成，以台北市為例，從2021年10月的556戶，跌到今年7月的110戶；反之，今年8月份中古屋的交易量則約為去年高峰的4成半，以新北市為例，從2021年10月的3031戶，跌到今年7月的1374戶，這個比例上的差異，似乎顯示預售屋的房價引發了更多的觀望，而中古屋房價的抗性（觀望）則比預售屋來得小。
圖／六都房市成交件數
再詳言之，2021年，不論預售屋、中古屋售價、交易量均高，在買房抗通膨的風潮下，形塑了房地產的順銷期，而到了2022年，在升息、貨幣緊縮、經濟前景不佳下，預售屋交易量銳減，台北市今年7月的交易量甚至較去年10月份的高峰減少了8成，而中古屋今年7月份的交易量則較去年9、10 月的高峰量少了約6成，亦即受影響的程度不如預售屋，也反應中古屋的降價彈性較大。
總體而言，筆者依當前勢判斷，在全球通貨膨脹未能有效壓抑下，各國經濟持續走低，在資金緊縮下，我國房市基本上巳走向「量跌」的局面，蛋白、蛋殼房價有機會下修，但核心地區的房價看來下跌不易，惟有部分建案或將出現較大的議價空間，有購屋需求的剛需族（首購和換屋）宜保握機會，免得錯失良機。
越南媳婦丟下孫子消失6年還能回來分房產，這合理嗎？一張圖看懂：外國人繼承台灣遺產限制2022-10-20
第一次買房，該選中古大樓還是預售新透天？網友一看條件全選它，通勤1.5小時都值得2022-10-20
RC笨又重？SC全棟鋼骨最好？ 打破價格、樓層迷思 新主流結構是這個…2022-10-20
房屋有「三張身分證」！趨吉避凶全靠它們 專家：「輻射屋」都看得出來2022-10-20
大逃殺？全台降價求售暴增1.5萬件 屏東也達千件2022-10-27
預售屋急凍 交易規模連四個月都腰斬2022-10-27
哪一份遺囑才有效？2022-10-27
開罰了！南市府針對違規仲介售屋行為罰鍰18萬元限期改正2022-10-27
